Articole

Exista un pret minim obligatoriu in tranzactiile imobiliare?

Incerc sa lamuresc in articolul de fata, pe scurt, o problema ce creeaza confuzie in randul celor ce doresc sa incheie o tranzactie imobiliara la notariat. Este vorba despre ceea ce este cunoscut sub denumirea de “pretul minim al imobilului” sau “pretul din grilele notarilor”.

Este stiut faptul ca notarii au la dispozitie o expertiza imobiliara la care sunt obligati sa se raporteze atunci cand calculeaza taxele notariale in cazul unei tranzactii imobiliare. Acest aspect este reglementat atat de Codul fiscal, cat si de Normele de Onorarii pentru notarii pubici aprobate de Ministerul Justitiei.

Confuzia care se naste este ca valoarea imobilului ce rezulta din expertiza notariala ar reprezenta un pret al tranzactiei minim “impus” de lege sau de notar. In realitate, pretul unei tranzactii nu este impus de nimeni, acesta se stabileste de comun acord de vanzatori si cumparatori. Faptul ca notarul este obligat de dispozitiile legale sa calculeze taxele la o valoare minima, acest lucru nu trebuie sa duca la concluzia ca acea valoare minima ar reprezenta un pret obligatoriu pentru parti.

Ce inseamna asta? Exista urmatoarele posibilitati:

  • daca pretul declarat de parti intr-o tranzactie imobiliara este mai mic decat valoarea ce rezulta din expertiza notariala, atunci notarul va calcula taxele notariale la valoarea de expertiza;

    De exemplu, daca pretul vanzarii declarat de parti este 35.000 €, iar valoarea din expertiza a imobilului este 40.000 €, atunci notarul va calcula taxele la valoarea de 40.000 €;

  • daca pretul declarat de parti este mai mare decat valoarea de expertiza, atunci taxele notariale vor fi calculate la pretul declarat.
    De exemplu, daca pretul vanzarii declarat de parti este 65.000 €, iar valoarea din expertiza a imobilului este 40.000 €, atunci notarul va calcula taxele la valoarea de 65.000 €.

In consecinta, notarul public va solicita partilor sa declare pretul tranzactiei, stabilind ulterior taxele notariale, dupa criteriile descrise mai sus.

Sunt necesare doua precizari:

  1. Desi partile sunt libere sa negocieze si sa stabileasca de comun acord pretul vanzarii, totusi acestea nu pot declara un pret derizoriu (vadit disproportionat fata de valoarea imobilului), aspect ce poate atrage nulitatea actului. Mai mult, notarul public are obligatia de a cere partilor sa declare valoarea convenita in mod real pentru bunurile ce fac obiectul tranzactiei, iar in cazul in care are indoieli cu privire la sinceritatea valorii declarate de parti poate refuza intocmirea actului printr-o incheiere motivata.
  2. Exista o situatie in care notarul public va calcula impozitul pe tranzactie la pretul declarat de parti in act si nu la valoarea de expertiza, chiar daca aceasta valoare este mai mare; Este vorba despre tranzactiile facute intre rude ori afini pana la gradul al II-lea inclusiv, precum si intre soti, asa cum reglementeaza Legea 372/2007. In acest caz, impozitul pe tranzactie va fi calculat la pretul declarat de parti.
  3. FacebookTwitterLinkedInDeliciousYahoo MessengerShare